以房养老政策怎么样及具备条件有哪些，以房养老国内外发展现状

养老的住房是以拥有资源为基础的，利用住房生命周期与老年居民剩余寿命的差异，通过整合一定的金融或非金融机制，可以提前实现大多数老年人所拥有的巨大房地产资源，尤其是人死后住房的剩余价值。实际现价价值的流动为老年人的余生建立了长期、持续、稳定甚至终生的现金流入。

许多专家对住房持有同样的看法，以房养老政策是值得期待的。

有两个原因：

第一，“4 +2+ 1”家庭模式已经出现在人们面前。面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难用自己的力量给老年人一个幸福的晚年。

第二，老年人，整个晚年的开销也在增加。然而，“养老"住房”的养老模式只能改善中国"“有钱有房但没钱”的贫困老人的现状。

养老的住房政策具备以下条件：

1、拥有产权

拥有住房并拥有全部产权。养老的家庭必须对他们居住的房子拥有完全的产权，这样他们就有权利和可能出售、出租或转让房子。

2.独立住宅

在以房养老模式中，只有年迈的父母才有可能与子女分开居住。否则，当老人去世时，他的孩子将无处可住。

3.这个家庭很温和

当老年人的经济和物质基础非常雄厚时，他们不会也不必考虑使用养老;房地产。然而，老年人的经济和物质条件很差，或者没有自己的独立住房，或者住房的价值太低，很难指望他们成为自己养老资本。

4.土地价格更高

老年人住在城市或郊区，尤其是在繁荣和快速发展的城市或郊区。房屋价值很高，容易实现房屋转让，适合养老的住房反向抵押贷款。然而，如果住房位于农村地区或经济发展缓慢、增值少的不发达地区，由于其价值低且难以实现，将难以应用这一模式。需要强调的是，住房反向抵押贷款的养老方式特别适合于拥有独立产权、无直接继承人和中低收入水平的城市老年人。

以房养老政策的发展状况;

1、美国

“住房养老"模式”的专业名称叫做“反向抵押贷款”。反向抵押贷款是20世纪80年代中期由美国一家银行创立的。如今，倒按揭在美国蓬勃发展，人们常说的倒按揭模式也是基于美国模式。美国的反向抵押贷款面向62岁以上的老年人。

2、加拿大

62岁以上的老人可以将他们的住房抵押给银行，贷款金额从15000加元到300000加元不等。只要你不搬家或不卖房子，财产主权将保持不变，你可以活到你可以享受你的一生。后人在处理财产时会偿还贷款。例如，一位65岁的老人将他的房地产抵押给银行，并借出10万加元。这位老人“去世”15年后，银行在处置他的房地产后得到了20万加元。扣除10万加元的贷款和15年的贷款利息后，剩下的数万加元是他的子女或其他继承人挣来的。

3、日本

日本养老产品的设计有局限性。日本是一个自然灾害严重的国家。在日本人眼里，土地远比木屋重要。因此，在计算日本的房地产价值时，政府甚至许多金融机构只计算土地价值。此外，通常只有拥有土地所有权的“别墅”可以用作抵押，这意味着即使是高端公寓也会被挡在门外(因为它们的土地是共享的)。此外，大多数金融机构提供的商业产品只接受日本某一地区的房地产作为担保。

4.中国

2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点指导意见》，将于2016年7月1日至6月30日在北京，上海，广州、武汉开展住房反向抵押贷款养老保险试点。这意味着“以房养老”政策已经正式落地。

南京：倒按揭南京模式：南京汤山“温泉花园”，这是中国第一个公开推出的“以房换养”倡议。根据园区规定，在本市拥有60平方米以上房产的60岁以上的孤儿和残疾老人，将自愿抵押其房产，经公证后入住老年公寓，并免除其所有生活费用，而房屋产权在老人去世后归养老院所有。

上海： 上海“自助养老购房”的最初做法是，65岁以上的老年人可以到市公积金管理中心交易自己的房产。交易完成后，老年人可以一次性领取房款，住房将由公积金管理中心出租给老年人。租赁期限由双方商定，租金等于市场价格。老年人可以根据租赁期限一次性向公积金管理中心缴纳租金，其他费用由公积金管理中心支付。

香港：中国大陆正在热烈讨论以房养老问题，并利用自己房屋的抵押贷款支付养老金。类似措施2011年，香港政府推出了老年人抵押贷款计划，允许55岁以上的香港居民以自己的名义向银行申请50年以下的住房抵押贷款。

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